EVEBI - Vereinfachte Sachwertermittlung

Was ist der vereinfachte Sachwert?

Die Wertermittlung eines Gebäudes geschieht normalerweise zum Zwecke des Verkaufs, der Beleihung oder im Rahmen von Rechtsstreitigkeiten. Zur Anerkennung durch die Beteiligten werden solche Wertgutachten von staatlich geprüften Verkehrswertgutachtern erstellt. Dieses Gutachten besteht aus eingehenden Vor-Ort-Aufnahmen und ausführlichen Recherchen.

Es kann aber auch für den Eigentümer oder den Finanzierer nützlich sein, den Wert der Immobilie auf einfachem (somit schnellerem und kostengünstigerem) Wege einzuschätzen. So können z.B. Modernisierungs- und Finanzierungsentscheidungen auf sicherer Basis getroffen werden, wenn der Wert der Immobilie annähernd bekannt ist. Interessant ist dabei vor allem auch die Frage: wie würde sich der Wert des Gebäudes durch diese oder jeden Sanierungsvariante entwickeln?

Wie bei allen Wertermittlungen ist damit nicht die Aussage verbunden, dass das Gebäude für diesen Preis verkauft werden könnte. Dies regelt allein der Markt, der sich zwar in der Ermittlung widerspiegelt, der aber eigenen Gesetzmäßigkeiten folgt.

Die Einschränkung des „vereinfachten“ Sachwertes gegenüber dem Sachwertgutachten besteht also im Wesentlichen aus 2 Punkten: dem Bearbeiter/Gutachter und der Datenbasis bzw. der mehr oder weniger individuell bewerteten Datenbasis.

Verkehrswert: Sachwert und/oder Ertragswert

Der Verkehrswert einer Immobilie kann grundsätzlich auf zwei Arten ermittelt werden. Oft geschieht das auch in Kombination:

Der Sachwert beziffert den materiellen Wert und wird gebildet durch die Einzelpositionen Grundstück und Gebäude, wobei die Herstellungskosten eine große Rolle spielen.

Der Ertragswert ist sehr stark marktorientiert und beziffert den Wert über den Ertrag, der durch das Gebäude bei Vermietung oder Verpachtung erzielt werden kann (Verzinsung). Naturgemäß kommt dieses Verfahren bevorzugt bei gewerblichen bzw. Vermietungsobjekten zum Einsatz. Zur Ermittlung ist eine gute Recherche und die Berücksichtigung der lokalen Verhältnisse unerlässlich.

Bei der vereinfachten Sachwertermittlung haben wir uns auf die Sachwertermittlung kleinerer und mittelgroßer Wohngebäude konzentriert.

Einschränkungen

Die Ermittlung bezieht sich auf Wohnhäuser.

Bei der vereinfachten Variante der Sachwertermittlung verwenden wir möglichst weitgehend die Daten, die ohnehin durch den Energieberater am Gebäude erfasst werden bzw. leicht beschafft werden können. Wir verzichten auf Berechnungsschritte, die eine umfängliche Recherche voraussetzen. Weiter vollziehen wir nicht alle möglichen Verästelungen der Beurteilung der Baukonstruktion mit ein (z.B. die Unterscheidung zwischen Ein-, Zwei-, Dreispännern und Wohnungsgrößen bei MFH, die Unterscheidung verschiedener Geschosshöhen, Dachkonstruktionen/-Ausbauvarianten).

Basisdaten

Die meisten Basisdaten sind aus dem EVEBI-Projekt bekannt: das Baujahr, die Wohnfläche, der Ort usw. Auch die Tatsache, ob ein unbeheizter Keller oder ein unbeheizter Dachraum besteht, ist bekannt. Die Basisdaten werden auf der rechten Dialogseite angezeigt und können z.B. nacheditiert werden.

Das Baujahr ist das ursprüngliche Herstellungsjahr des Gebäudes. Zur Ermittlung der Restnutzungsdauer– die für die Alterswertminderung entscheidend ist – kann dieses Baujahr, evtl aber auch das Jahr einer Totalsanierung herangezogen werden (Allgemeine Daten). Das Alter des Gebäudes ergibt sich aus dieser Restnutzungsdauer und der Lebenszeit bzw. Gesamtnutzungsdauer eines derartigen Gebäudes. Die Lebenszeit beträgt bei Einfamilienhäusern i.d.R. 100 Jahre, bei Mehrfamilienhäusern evtl. kürzer (z.B. 80). Die Lebenszeit ist in den Konfigurationseinstellungen voreingestellt (erkennbar im Hinweistext des Schalters zur Restnutzungsdauerermittlung). Das fiktive Baujahr ist somit das heutige Jahr minus dem Alter.

Die Wohnfläche ist in unserer Ermittlung keine direkte Bezugsgröße. Sie wird herangezogen, um einen Vorschlagswert für die Brutto-Grundfläche (BGF) zu bilden, der die Bezugsgröße für die Normalherstellungskosten ist.

Sinnvoller als die Näherung ist es immer, die BGF direkt zu ermitteln (DIN 277). Die BGF besteht neben der Wohnfläche z.B. auch aus den Konstruktionsflächen (aufstehende Wände), den überdachten und nicht überdachten Flächen (Loggia, Balkon), Kellerfläche und begehbarer Dachboden.

Aus den in EVEBI bekannten Daten lässt sich die BGF nur überschlägig ermitteln. Hierzu wird ermittelt, ob es einen unbeheizten Dachboden und/oder einen unbeheizten Keller gibt. In diesem Fall werden zur Wohnfläche die entsprechenden Geschosse hinzuaddiert und mit einem Faktor für die aufstehenden Wände beaufschlagt. Bei normalen Gebäuden ergibt sich eine recht gute Näherung.

Der Ausstattungsstandard spielt eine große Rolle bei der Ermittlung der Herstellungskosten. Es gibt zwar nur die Eingruppierung in drei oder vier Gruppen (nach Gebäudetyp unterschiedlich), aber ein umfassendes Tool zur Ermittlung der Eingruppierung (über Schalter). Hier kann der Ausstattungsstandard für jede Baugruppe definiert werden. Auf Wunsch wird dieser zusammengefasst und eingetragen.

Der Ort (und damit das Bundesland) wird zwar über die Postleitzahl des Objektortes erkannt, die Ortsgröße sollte aber im entsprechenden Feld eingestellt werden.

Die Einschätzung der Grundstückslage ist für die Wertermittlung nicht nötig, dient aber der besseren Beschreibung. Der Wert des Grundstücks ermittelt sich allein aus dem Grundstückspreis.

Berechnungsgang

Der Berechnungsgang ist über die linke Seite des Dialogs vollständig transparent nachvollziehbar. Praktisch alle Berechnungsparameter können automatisch vorgeschlagen werden (durch Betätigen des entsprechenden Schalters). Dieses Vorgehen wird empfohlen. Betätigen Sie also nacheinander alle Schalter zur Ermittlung der Parameter. Sie können dabei überprüfen, ob der Parameter im Falle Ihres Objektes realistisch ist. Manuell kann nacheditiert werden.

Die Herstellungskosten entstammen dem Tabellenwerk „Normalherstellungskosten 2010“ (NHK 2010), die die Nachfolge der Anlage 7 der WertR („Normalherstellungskosten 2000) ist, die ihrerseits die amtliche Grundlage für Wertermittlungen darstellt. Es handelt sich um die Kosten, die im Jahre 2010 pro m² BGF aufgewendet werden mussten, um ein Gebäude dieser Art und Ausstattung herzustellen. Wie oben erwähnt, werden nicht alle Verästelungen der Konstruktion hier berücksichtigt (nur Standard). Will man die Genauigkeit erhöhen, kann man anhand der NHK2010 (www.bmvbs.de) Konstruktion herausfiltern und hier einsetzen.

Zu den Herstellungskosten (die die Kosten für die Baukostengruppen 300 – Baukonstruktion und 400 Anlage beinhalten) kommen die Baunebenkosten, die gebäudetypabhängig typischerweise zwischen 14% (Reihenhaus) und 16% (freistehendes EFH) betragen. Auch diese Angaben finden sich in der NHK 2010.

Durch den Baukostenindex werden die Herstellungskosten vom Jahre 2010 auf das aktuelle Jahr angehoben. Der Index wird einmal im Quartal vom Statistischen Bundesamt aktualisiert und ist dort (www.destatis.de) einsehbar. ENVISYS aktualisiert diesen Wert mit jedem Programm-Update und rechnet ihn auf das Jahr 2010 um.

Im Regionalfaktor werden die Bedingungen eines Bundeslandes und der Ortsgröße berücksichtigt.

Von den so ermittelten Kosten muss die Alterswertminderung abgezogen werden. Dabei ist von einer normalen Abnutzung und einer ordnungsgemäßen Instandhaltung auszugehen. Hier ist natürlich eine gewisse Bandbreite möglich und der Erfahrungsschatz des Bearbeiters wertvoll. Wir verwenden bei der Ermittlung (Schalter) die allgemein gebräuchliche Formel von Roß. Hier geht das Alter und die Lebenszeit des Gebäudes ein, die damit wichtige Größen sind. Um diese Alterswertminderung wird der bis hierher ermittelte (aktuelle und lokale) Herstellungswert abgewertet.

Der Instandhaltungsstau ist damit ein zusätzlich aufzuwendender Betrag, um die Immobilie in einen zeitgemäßen Topzustand zu bringen. Wir gehen davon aus, dass dies der Fall ist, wenn die in den Varianten vorgeschlagene Komplettsanierung (letzte Variante) durchgeführt wird. Daher wird bei Betätigen des Schalters die Investition in das Gesamtpaket eingesetzt. Kommen weitere (nicht energetisch motivierte) Kosten hinzu (Änderung des Grundrisses, Badmodernisierung…), sollte dieser Betrag entsprechend kalkuliert und hinzuaddiert werden (einfach hinter die Zahl „+“ schreiben, das Feld addiert selbst).

Weitere wertrelevante Zu- oder Abschläge können eingetragen werden, wenn besonders wertvolle Einbauten oder besondere Nachteile (Baurecht) bestehen.

Für jede Kommune gibt es einen Marktanpassungsfaktor, der weitere lokale Gegebenheiten berücksichtigt. Mit diesem Faktor – zu entnehmen dem Grundstücksbericht oder zu erfragen beim Gutachterausschuss – wird das bisherige Ergebnis gewichtet. Er weist eine erhebliche Bandbreite auf und sollte daher unbedingt recherchiert werden.

Damit liegt der Sachwert des Gebäudes fest.

Der Anteil des Grundstücks am Sachwert ermittelt sich allein aus der Grundstücksgröße und dem Grundstückspreis. Letzterer ist wiederum ein sehr regionaler Faktor und muss am Ort ermittelt werden. Auch hier ist der Gutachter-Ausschuss die wichtigste Quelle. Bei sehr großen Grundstücken kommt eine Aufteilung in Bau- und Gartenland in Frage, deren Preise ja höchst unterschiedlich sind. Auch hier kann die Berechnung des mittleren Grundstückspreises unmittelbar im Feld erfolgen.

Ergebnis

Das Ergebnis ist der vereinfachte Sachwert, der die Summe aus Grundstücks- und Gebäudewert ist. Es handelt sich dabei um den zum Zeitpunkt der Untersuchung (Stichtag) geltenden Wert.

Interessant ist daneben natürlich auch der Wert der Immobilie nach einer eventuellen Sanierung. Im Unterschied zum vereinfachten Sachwert ist dies also ein hypothetischer Wert ohne Stichtag und unter der Voraussetzung, dass eine der Variante entsprechende Sanierung erfolgt. Zur Ermittlung dieses Wertes nach Sanierung wird rechnerisch der Instandhaltungsstau beseitigt und die Restnutzungsdauer wegen Totalsanierung heraufgesetzt. Ansonsten bleibt die zugrunde liegende Berechnung gleich.

Bedienung der „vereinfachten Sachwertermittlung“

Aufruf der vereinfachten Sachwertermittlung:

Wechseln Sie auf das Register "Beratung" und wählen Sie im Menü den Eintrag vereinfachte Sachwertermittlung. Es erscheint folgender Dialog:

Bedeutung und Herkunft der Felder:

Grundstück:

Grundstücksgröße:

Freie Eingabe	möglich
Hinweistext	Quelle: Grundstücksmarktbericht / Gutachtenausschuss
Eingabehilfe	keine
Defaultwert	0
Quelle	Grundstücksmarktbericht / Gutachtenausschuss, Katasteramt
Kriterien	Grundstückgröße, Flurstücksplan, Lageplan

Grundstückspreis:

Freie Eingabe	möglich
Hinweistext	Grundstückspreis bzw. Bodenrichtwert (Quelle: Gutachterausschuss)
Eingabehilfe	keine
Defaultwert	0
Quelle	Gutachterausschuss
Kriterien	Bodenrichtwert, Lage (gut, mittel, schlecht)

Gebäude:

Brutto-Grundfläche:

Freie Eingabe	möglich (und empfohlen)
Defaultwert	aus Wohnfläche berechnen (1,25 x (Wfl + unbeheizter Keller + unbeheiztes Dach))
Quelle	DIN 277 bzw. WertR Anl. 6

Herstellungskosten:

Freie Eingabe	möglich
Hinweistext	Gebäudewert Stand NHK2010 : Wert aus NHK übernehmen (SW-RL)
Quelle	NHK 2010
Kriterien	Gebäudeart (bekannt), Dach/Keller-Art (bekannt), Baujahr (bekannt), Ausstattungsstandard (definierbar über Combo bzw. über Teildialog „Ausstattungsstandard auswählen“, siehe Feld Ausstattungsstandard) aus 10 Kostengruppen kann jeweils 1 Ausstattungsstandard selektiert werden; diese werden zusammengefasst und können in das Feld „Ausstattungsstandard“ (s. u.) übernommen werden.

Alterswertminderung:

Freie Eingabe	möglich
Hinweistext	Minderung aufgrund der Alterung, ermittelt aus der Restnutzungszeit SW-RL 4.3
Defaultwert	0 %
Quelle	Roß-Formel: ½ * ((A / G)² + A / G) * 100
Kriterien	Alter (A = 80 – Restnutzdauer, s.u.), Gesamtnutzungsdauer (G = 80 Jahre)

Baukostenindex:

Freie Eingabe	möglich
Hinweistext	Baukostenindex Stand 2010
Eingabehilfe	keine
Defaultwert	0
Quelle	Statistisches Bundesamt Deutschland (www.destatis.de)
Kriterien	Baukostenentwicklung in %

Modernisierungsgrad:

Freie Eingabe	Freie Auswahl möglich
Hinweistext	Modernisierungsgrad des Gebäudes
Eingabehilfe	Drop-Down-Menü oder detaillierte Eingabe über das Taschenrechnersymbol
Quelle	Aus dem Teildialog Modernisierung
Kriterien	Dacherneuerung inkl. Dämmung, Zustand der Fenster, Zustand der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser), Zustand der Heizungsanlage, Dämmung der Außenwände, Bäder, Innenausbau (Decken, Böden), Grundrissgestaltung

Gebäudestandardstufe (1...5):

Freie Eingabe	möglich
Hinweistext	Gebäudestandard nach SW-RL, Bei EFH von 1...5 (wobei 1..2 sehr einfach), andere Gebäude 3..5 Standardstufe 3 für normaler mittlerer Standard
Eingabehilfe	Drop-Down-Menü oder detaillierte Eingabe über das Taschenrechnersymbol
Quelle	Gebäudestandard nach SW-RL
Kriterien	Außenwände, Dach, Fenster/Türen, Innenwände/Türen, Decken, Treppen, Fußböden, Sanitär, Heizung, sonstige TGA

Gesamtnutzungsdauer:

Freie Eingabe	möglich
Hinweistext	Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes Standardwert nach SW-RL Anlage 3 setzen
Eingabehilfe	Automatische Berechnung

Restnutzungsdauer:

Freie Eingabe	möglich
Hinweistext	Restnutzung nach SW-RL 4.3.2 ermitteln
Eingabehilfe	Automatische Berechnung
Defaultwert	Gebäude jünger Lebenszeit: Lebenszeit-Alter; Lebenszeit-(heute Sanierungsjahr)
Quelle	Baujahr
Kriterien	Baujahr (bekannt), Sanierungsjahr (bekannt)

weitere wertbestimmende Faktoren:

Zeitwert Außenanlagen:

Freie Eingabe	möglich
Hinweistext	Außenanlagenpreis (enthält alle Faktoren, aktueller Wert) 6% des Gebäudesachwertes setzen )
Eingabehilfe	"Auto"
Defaultwert	6% des Gebäusachwertes
Quelle	Kostenermittler
Kriterien	Umfang und Zustand der Außenanlagen

sonstige Zu/Abschläge:

Freie Eingabe	möglich
Hinweistext	Zuschläge für besondere Bauteile (Gaube,Balkon) usw. Abschläge für Wegerecht usw.
Eingabehilfe	keine
Defaultwert	0 €
Quelle	Kostenermittler
Kriterien	besondere Bauteile (Gaube, Balkon, Wegerecht)

Instandhaltungsstau:

Freie Eingabe	möglich
Hinweistext	Abzug für Instandhaltungsstau, Bauschäden, Baumängel etc.
Eingabehilfe	Aus der Variante automatisch nur entnommen wenn "A" ausgewählt. Sowieso-Investition der Sanierungsvariante als Instandhaltungsstau übernehmen
Defaultwert	0 €
Quelle	Kostenermittler, EVEBI Maßnahmevorschläge
Kriterien	energetisches Gebäudepotenzial (Alter, Gesamtnutzungsdauer, Zustand, Ausstattungsstandard)

Sachwertfaktor:

Freie Eingabe	möglich
Hinweistext	Sachwertfaktor (früher Marktanpassungsfaktor), sollte vom Gutachterausschuss kommen. Hilfsweise nach Regressionsformel öbuv SV Streich n. Infodienst + RDM 04/85
Eingabehilfe	"Auto"
Defaultwert	1
Quelle	Gutachterausschuss
Kriterien	die momentane Marktlage für Grundstück und Gebäude

Zur Ermittlung des Instandhaltungsstatus:

Hier wird unter "Sanierungsvariante" die gewünschte Variante ausgewählt. Es sollte immer die Zielvariante bzw. Komplettsanierungsvariante ausgewählt werden. Rechts daneben befindet sich das Infofenster "Invest". Hier lässt sich die Gesamtsumme der Investition entnehmen.

Ergebnis:

Dem Ergebnisfeld lassen sich folgende Ergebnisse entnehmen:

Vor Sanierung:

Grundstück	Grundstückswert marktbereinigt
Gebäude	Gebäudewert marktbereinigt
vereinf. Sachwert	Sachwert (Grundstück + Gebäude + Außenanlagen) marktbereinigt

nach Sanierung:

Gebäude	Gebäudewert nach Sanierung
vereinf. Sachwert	Sachwert (Grundstück + Gebäude + Außenanlagen) nach Sanierung